Η συζήτηση που ξεκίνησε για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας φαίνεται ότι θα τραβήξει σε μάκρος. Και μακάρι όταν ολοκληρωθεί, εκτός απ’ τους υψηλούς τόνους, τους λεκτικούς αφορισμούς και τις κόντρες των τηλεοπτικών παραθύρων να βγει και κάτι πιο χρήσιμο. Δηλαδή, τι μπορούμε να προσδοκούμε ως αναπτυξιακό κέρδος, έστω ως συνεισφορά στην άπατη κολυμπήθρα του χρέους, από την αξιοποίηση των ακινήτων και της γης που κατέχει το δημόσιο.
Ιδιαίτερα επίκαιρη είναι η μελέτη του «ΙΣΤΑΜΕ», που αποτελεί μία προσέγγιση με επιστημονικά
δεδομένα στο πολυσύνθετο πρόβλημα της καταγραφής, και στη συνέχεια βέβαια της αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας. Συνεργάτης μας απομόνωσε και επεξεργάστηκε κάποια σημεία αυτής της μελέτης
Ποια είναι η ακίνητη περιουσία, ποιο μέρος της είναι αξιοποιήσιμο και ποια η συνολική της αξία; Τα προβλήματα καταγραφής και δημιουργίας ενός κεντρικού μητρώου της δημόσιας ακίνητης περιουσίας έχουν διευκολύνει τις καταπατήσεις και την παράνομη εκμετάλλευση των εν λόγω ακινήτων, αλλά συγχρόνως υπονομεύουν και οποιαδήποτε προσπάθεια αξιοποίησης μεγάλης κλίμακας.
Είναι χαρακτηριστικό των διαστάσεων του προβλήματος πως από μια «δεξαμενή» 71.000 ακινήτων η ανάδειξη εκατό αξιοποιήσιμων αποτελεί ιδιαίτερα φιλόδοξο στόχο το 22,75% της καταγεγραμμένης ακίνητης περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών είναι άγνωστη, δηλαδή υπάρχουν ελλιπή στοιχεία που δεν τεκμηριώνουν την ακριβή θέση και το μέγεθος του ακινήτου. Ένα μικρό ποσοστό, 2,39%, είναι αμφίβολο, δηλαδή δεν υπάρχουν επαρκή στοιχεία που να το καθιστούν δημόσιο ακίνητο, ενώ ένα πολύ μεγάλο κομμάτι της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, 40,04%, είναι καταπατημένο.
Λαμβάνοντας υπόψη και τα υπόλοιπα στοιχεία, διαπιστώνουμε πως ένα πολύ μικρό μέρος της συνολικής δημόσιας περιουσίας, το 13,47%, είναι πραγματικά ελεύθερο προς αξιοποίηση.
Ωστόσο, πρέπει να λάβουμε υπόψη και το ποιοτικό μέγεθος του προβλήματος. Το γεγονός ότι μόλις το 13,47% των καταγεγραμμένων ακινήτων είναι ελεύθερο προς αξιοποίηση δεν μας παρέχει καμία πληροφορία για τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των εν λόγω ακινήτων. Εάν για παράδειγμα τα ακίνητα βρίσκονται σε μια άγονη ορεινή περιοχή χωρίς τη δυνατότητα εμπορικής, τουριστικής ή άλλης αξιοποίησης ή εάν είναι παραθαλάσσια ή εμπορικά ακίνητα με μεγάλες προοπτικές αξιοποίησης.
Συνήθως, τα καταπατημένα ή παραχωρημένα ή ήδη μισθωμένα ακίνητα είναι αυτά με την υψηλότερη αξία χρήσης και τα ελεύθερα τα ακίνητα χαμηλού ενδιαφέροντος, χωρίς η παραπάνω παρατήρηση να μας οδηγήσει στο λανθασμένο συμπέρασμα πως σήμερα δεν υφίστανται πραγματικές δυνατότητες αποδοτικής αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας ή πως δεν υπάρχουν πλέον στο χαρτοφυλάκιο του δημοσίου ακίνητα υψηλής αξίας.
Στον τομέα της καταγραφής και της προστασίας της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, διαχρονικά, η πολιτεία και οι αρμόδιοι εποπτικοί φορείς δεν έχουν καταβάλλει τη δέουσα προσπάθεια για την προάσπιση των συμφερόντων του δημοσίου. Όλες οι απόπειρες καταγραφής και ως εκ τούτο προστασίας της δημόσιας περιουσίας είχαν αποσπασματική μορφή και βασίστηκαν σε πρόσκαιρες και ασύνδετες δράσεις, οι οποίες δεν απέδωσαν το παραμικρό όφελος. Έτσι, η εγκατάλειψη του προβλήματος των καταπατήσεων τείνει να το μετατρέψει σε κοινωνικό πρόβλημα, όπως για
παράδειγμα με τα αυθαίρετα κτίσματα, καθώς πολλές καταπατημένες εκτάσεις βρίσκονται ήδη στην τρίτη ή και τέταρτη γενιά κατόχων.
Το πρόβλημα της καταγραφής και ως εκ τούτο της συγκρότησης μιας αξιόπιστης βάσης δεδομένων εντείνεται και από τη διατήρηση διαφορετικών υποβάθρων καταγραφής. Διαφορετικοί φορείς αναπτύσσουν ο καθένας το δικό του σύστημα καταγραφής με αποτέλεσμα η συνολική εικόνα για τη δημόσια ακίνητη περιουσία να είναι θολή.
Η εν λόγω απροσδιοριστία εντείνεται και από τα ελλιπή ή ανεπαρκή στοιχεία στα οποία έχει στηριχθεί μέρος των καταγραφών, όπως τοπογραφικά διαγράμματα της δεκαετίας του 1930 ή ρητές περιγραφές. Τέλος, στο συνολικό πρόβλημα πρέπει να αθροίσουμε και τις τυχόν αλλαγές, διαβρώσεις κ.τ.λ. που έχουν επέλθει σε ορισμένα από τα ακίνητα.
Όσον αφορά το ζήτημα της αξίας της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, η συγκρότηση μιας σαφούς προσέγγισης υποπίπτει σε αντιφάσεις και προσκρούει σε μεθοδολογικά προβλήματα. Για παράδειγμα, πόση είναι η αξία 5000 στρεμμάτων; Όση είναι η αξία του ενός στρέμματος πολλαπλασιαζόμενη επί πέντε χιλιάδες ή μήπως είναι πολύ μικρότερη ή πολύ μεγαλύτερη;
Το πρόβλημα αυτό συνηθίζεται να λέγεται το λύνει η ίδια η «αγορά». Ωστόσο, η εν λόγω αντίληψη δεν έχει καμία συγκεκριμένη συνέπεια στην εικόνα που έχουμε για τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας.
Η Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου την αποτιμά στα 272 δις ευρώ περίπου. Αξίζει όμως, να σημειωθεί πως αυτή η αποτίμηση απέχει σημαντικά από την πραγματικότητα.
Καταρχάς, αποτελεί μια πρώτη προσέγγιση, έναν απλό πολλαπλασιασμό των ποσοτήτων επί μιας τιμής. Είναι εμφανές εκ πρώτης κιόλας, πόσο αναξιόπιστη είναι η βάση των θεμελιωδών παραμέτρων στις οποίες στηρίζεται το εν λόγω συμπέρασμα. Η τιμή είναι μια ενδεικτική τιμή και όχι η πραγματική αγοραία τιμή την τρέχουσα στιγμή, επίσης, η ποσότητα είναι μια τυχαία ποσότητα που μπορεί να εμπεριέχει τμήματα δημόσιας περιουσίας, όπως δάση ή κοινόχρηστους χώρους, χωρίς καμία οικονομική αξία. Επιπλέον, εάν ληφθεί υπόψη στον προσδιορισμό της αξίας και η παράμετρος των χρήσεων γης, η οποία απουσιάζει από τη συγκεκριμένη απλή αποτίμηση, θεωρούμε πως, παρότι μας παρέχει έναν πρώτο τραχύ απολογισμό, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως επαρκής βάση περαιτέρω αναλύσεων.
Ωστόσο, το εν λόγω πρόβλημα φαίνεται να μην μπορεί να επιλυθεί εν τέλει με τον πιο σαφή και ευδόκιμο τρόπο και αυτό διότι η πραγματική αξία εκάστου ακινήτου μπορεί να προκύψει μόνο μετά από ενδελεχή εξέταση (έκθεση) των ιδιοτήτων του. Το μέγεθος του χαρτοφυλακίου ακινήτων του δημοσίου καθιστά απαγορευτική εκ των προτέρων μια τέτοια προσέγγιση αξιολόγησης. Έτσι, η απροσδιοριστία φαίνεται να είναι εγγενής ιδιότητα του, και μόνο τραχείς, ίσως περισσότερο επεξεργασμένες, προσεγγίσεις μπορούμε να έχουμε. Ακόμα και η άθροιση των αντικειμενικών τους αξιών δεν θα μας παρείχε κάποια χρήσιμη πληροφορία, καθώς οι ιδιαιτερότητες των ακινήτων, οι χρήσεις γης, το ειδικό τους μέγεθος κ.τ.λ. θα ακύρωναν ως ατελέσφορη οποιαδήποτε επεξεργασία.
